Kennisoverzicht

Circulair bouwen voor woningcorporaties

De kennis en tools uit het Versnellingslab Circulair Bouwen zijn hier terug te vinden, ingedeeld in 9 thema’s.

Per thema vind je:

  • kort de belangrijkste inzichten

  • de ontwikkelde kennis en tools

  • links naar relevante kennis buiten het Versnellingslab.

Foto Nanda Sluijsmans CC BY-SA

Thema's

Circulaire werkprocessen
Circulaire prestatieafspraken voor corporaties
Beter benutten bestaande bouw
Starten met circulaire inkoop en maatregelen
Betaalbaarheid en financiële instrumenten
Circulaire renovatieketen
Hout(concept)bouw als middel voor circulair bouwen
Huurdersperspectief - draagvlak voor circulaire maatregelen
Het Nieuwe Normaal, circulaire standaard voor bestaande bouw

Circulaire prestatieafspraken voor corporaties

De komende jaren moeten gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties samen honderdduizenden sociale huurwoningen bouwen en renoveren. Tegelijk vraagt de klimaat- en grondstoffencrisis om een andere manier van werken: minder milieu-impact, meer hergebruik en biobased materialen.  

Circulair werken is daarbij niet alleen een kans, maar een noodzakelijk antwoord op deze opgave. Prestatieafspraken zijn essentieel om gezamenlijke ambities omtrent de woningopgave en circulair bouwen te bereiken. Ze versterken samenwerking en maken wederkerigheid mogelijk: wat vragen we van elkaar en wat bieden we terug?

  • We zien dat gemeentes en corporaties worstelen met vragen als:

    • Hoe begin je met het maken van circulaire prestatieafspraken?

    • Welke circulaire doelen zijn haalbaar én ambitieus?

    • Wat mogen we van elkaar vragen?

    • Hoe koppel je die aan andere thema’s zoals natuurinclusiviteit?  

    Er is dus ondersteuning nodig voor gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties om circulair werken een plek te geven in hun prestatieafspraken. Als inspiratie én praktisch hulpmiddel voor het gesprek. Onder andere om die reden heeft het onderwerp in het Versnellingslab aandacht gekregen en verwijzen we naar ontwikkeld referentiemateriaal. 

  • Om tot vruchtbare circulaire prestatieafspraken te komen, zijn niet alleen de inhoud van de afspraken zelf belangrijk. Aandacht voor het proces waarin de afspraken tot stand komen is minstens zo belangrijk. Er zijn terugkerende patronen bij prestatieafspraken over circulair bouwen en onderhouden, die met onderstaande tips verbeterd kunnen worden (Bron: Handreiking Circulaire prestatieafspraken, zie volgende sectie).  

    • Betrek vanaf het begin zowel beleidsmedewerkers wonen als duurzaamheidsspecialisten op het gebied van circulair werken bij het maken van prestatieafspraken, zodat inhoud en uitvoering goed op elkaar aansluiten.  

    • Plan één of meerdere Benen-Op-Tafel-gesprekken om wederzijdse kennis, ambities, prioriteiten, en verwachtingen te verkennen. Dit geldt overigens niet alleen voor circulariteit, maar ook voor thema’s als energie, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. 

    • Niet alle prestatieafspraken hoeven direct harde, meetbare doelen te bevatten. Juist samenwerkingsafspraken, zoals het starten van een gezamenlijk leertraject, kunnen waardevolle stappen zijn richting verdere verdieping.  

    • Veel prestatieafspraken zijn gebaseerd op overlappende circulaire ambities. Als gemeenten en corporaties willen verkennen waar die ambities overlappen, is het handig om die ambities intern helder te hebben. Dit is echter niet noodzakelijk. Juist het gesprek met externe partijen kan ook helpen om interne ambities aan te scherpen. 

Starten met circulaire inkoop en maatregelen

De Circulaire gids helpt bij het starten van circulaire inkoop en maatregelen. Het is een levend document waarin verschillende hulpmiddelen zoals leidraden en tools worden verzameld. In de gids is ervoor gekozen om, waar mogelijk, een beknopte uitleg te geven en door te verwijzen naar plekken waar een uitgebreidere uitleg te vinden is. Hierdoor is de gids te gebruiken als overzichtelijk document.  

  • De gids is een van de producten van het Versnellingslab, een meerjarig leer- en ontwikkelprogramma waarbij woningcorporaties worden geholpen om concrete stappen te zetten naar een circulaire praktijk. 

    Met de gids krijg je een helder overzicht van ontwikkelde leidraden, methodieken en tools. Deze zullen je als woningcorporatie op weg helpen met het realiseren van een circulaire praktijk. De gids is onderverdeeld in drie thema’s: projectstart, circulair inkopen en circulaire maatregelen. 

    • Om circulair bouwen voor corporaties op te schalen is een ‘level playing field’ nodig. Een eenduidige taal waarmee zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers weten waar zij aan toe zijn is cruciaal. Anders blijven we naast elkaar pilotten en het wiel opnieuw uitvinden. Juist door opdrachtgevers en opdrachtnemers is het initiatief genomen om deze eenduidige taal voor circulair bouwen op te stellen .

    • Het Nieuwe Normaal biedt derhalve die eenduidige taal op basis van voortschrijdend inzicht in haalbare én ambitieuze prestaties voor circulair bouwen. 

    • De gids bestaat uit drie hoofdonderdelen: projectstart, circulair inkopen en maatregelen (voor respectievelijk nieuwbouw en renovatie) 

    • Er zijn ‘versnellers’ in de transitie naar circulair bouwen: dit zijn sociale aspecten en het management van het bouwproject. 

  • Op hetnieuwenormaal.nl staat de meest actuele informatie en uitleg over de verschillende indicatoren en de prestatiehoogtes.

    Daarnaast staan op de verdiepingspagina (www.hetnieuwenormaal.nl/verdieping) verschillende rapporten, zoals

Circulaire werkprocessen: verhuurmutaties en nieuwbouwconcepten 

  • Na een (geslaagde) pilot moet circulair werken geïntegreerd worden binnen de bestaande werkprocessen. Om corporaties hierbij te helpen zijn er twee praatplaten gemaakt van circulaire werkprocessen: de inkoop van circulaire nieuwbouw én een circulair verhuurmutatie-proces. 

    Met behulp van twee praatplaten kun je binnen je corporatie, met andere corporaties en de keten het gesprek over circulair werken aangaan. De basis van de praatplaat toont de gewone stappen van het werkproces. Per stap laat de plaat zien welke veranderingen je kan doen om circulair te werken. 

    • Er is veel literatuur hoe corporaties circulair werken kunnen integreren in werkprocessen, en praktijkervaring met circulair werken in nieuwbouw en verhuur mutatie. Met een werkgroep van koploper-corporaties is deze kennis en ervaring bijeengebracht in de praatplaten. 

    • De praatplaten zijn bedoeld als kennisinstrument voor corporaties die aan de slag willen om circulair werken te verankeren in hun werkprocessen. Met sommige ideeën kun je morgen aan de slag, anderen vragen nog om meer uitzoekwerk.  

    • Bij het verhuurmutatie-proces zijn er heel wat acties die moeten gebeuren op portefeuille-, of corporatie-niveau. Die zijn wel echt belangrijk om de drie denkrichtingen structureel in te kunnen voeren, hoewel beginnen met een of twee ervan al winst oplevert. De drie richtingen zijn:

      1. niet naar originele staat terugbrengen na afloop verhuur

      2. gebruik maken van harde of zachte splitsing

      3. Grote modules zoals tussenwanden, keukens, badkamers, dakkapellen en schuren, demontabel en verplaatsbaar maken zodat de woning eenvoudig kan worden aangepast aan de wensen van de nieuwe huurder. 

    • Behalve directe milieu-impact (bijvoorbeeld uitgedrukt in CO₂-uitstoot) kan een dergelijk proces ook impact hebben op bewustzijn van duurzaamheid en circulair werken van zowel collega's van de corporatie als huurders. Dat type impact is waardevol, maar moeilijk in cijfers uit te drukken.  

    • Bij het proces voor circulaire conceptuele nieuwbouw gaat de praatplaat alleen in op de veranderingen van inkopen van circulaire nieuwbouwconcepten ten opzichte van de ontwikkeling van traditionele woningbouwconcepten. Andere manieren van het realiseren van nieuwbouwconcepten, zoals sloop-nieuwbouw, turn-key, of als er samen met een ontwikkelaar grond is aangekocht, vallen hier buiten beschouwing. 

    • Er zijn ook veranderingen die niet kunnen worden opgelost op projectniveau, namelijk de duurzaamheidsvisie van de corporatie (inclusief circulair kader) en het scannen van de portefeuille op verdichtingskansen.  

  • De basis-informatie is ook beschikbaar via de website van Aedes, de praatplaten zelf zitten daar achter een inlog:

Als corporaties aan de slag gaan met het circulair werken dan lukt een eerste pilot vaak wel. Er zijn één of meerdere enthousiastelingen die hard aan een pilot trekken. Vaak wordt er ook extra tijd, geld en capaciteit ingezet. Een pilot loopt meestal buiten de normale werkprocessen. Maar de volgende stap, opschalen van circulair werken binnen de organisatie, is vaak een hele uitdaging. 

Circulaire renovatieketen

De circulaire renovatieketen richt zich op het versterken van samenwerking tussen woningcorporaties, onderhoudspartners, leveranciers en andere ketenpartijen om renovaties circulair, betaalbaar en schaalbaar te maken. Binnen deze keten staan materiaalkeuzes, procesinnovaties en financiële haalbaarheid centraal. De masterclass toont via praktijkvoorbeelden hoe circulair renoveren wél kan en welke randvoorwaarden daarvoor nodig zijn. 

  • Woningcorporaties staan voor een forse verduurzamings- en renovatieopgave. Circulair renoveren helpt hen grip te krijgen op materiaalstromen, CO₂‑reductie en toekomstbestendig vastgoed, maar vraagt om nauwe samenwerking in de keten en nieuwe manieren van inkopen, ontwerpen en financieren.

    Tijdens de masterclass leerden corporaties hoe circulaire oplossingen technisch, procesmatig én financieel haalbaar kunnen worden, en hoe samenwerking met onderhoudspartners en leveranciers leidt tot betere resultaten. Ook werd duidelijk dat corporaties een belangrijke rol spelen in het creëren van duidelijke kaders, het stimuleren van innovatie en het organiseren van gezamenlijke leerprocessen.  

    • Effectieve samenwerking tussen corporaties en ketenpartners is cruciaal om circulaire renovaties te realiseren.  

    • Bestuurlijke steun is belangrijk om een circulair project te laten slagen. 

    • Financiële haalbaarheid is een belangrijk vraagstuk—maar circulair renoveren hoeft niet duurder te zijn. Kijk verder dan alleen aankoopkosten. 

    • Daag als corporatie je ketenpartners uit op circulariteit om je doelstellingen gezamenlijk te realiseren. 

    • Het belangrijkste is om aan de slag te gaan – circulariteit is ook een kwestie van doen.  

Betaalbaarheid en financiële instrumenten  

Zoals bij alle (duurzame) ambities, geldt ook bij circulariteit de vraag: wat gaat dat kosten?  Betaalbaarheid, voor alle partijen in de keten, is een belangrijk aspect om te bepalen of iets van de grond komt.

Op sommige mogelijke instrumenten, zoals aanpassen van wetgeving op arbeid en materialen (bijvoorbeeld gebruikt materiaal geen of lagere BTW, nieuw materiaal hoger belasten en arbeid minder), heeft een corporatie weinig invloed. Bij andere is er wel een actieve bijdrage te leveren. Soms door zelf gewoon aan de slag te gaan, en soms door bij te dragen aan ontwikkeling of zelfs uitproberen van nieuwe instrumenten.  

  • De maatschappelijke ambitie van betaalbaarheid voor sociale huurders wordt breed gedragen. Om dat ook werkelijkheid te laten worden, moeten de trajecten om circulariteit te integreren in renovatie en nieuwbouw ook voor de corporaties zelf betaalbaar zijn. Welke financiële instrumenten bestaan er, of zijn in ontwikkeling, die daar een steentje aan bij kunnen dragen? 

    • Door serieus met duurzaamheidsrapportage aan de slag te gaan, kan je als corporatie ook direct financiële voordelen behalen, zoals een rentekorting op de lening bij de Nederlandse Waterschapsbank. 

    • De CRES is een instrument dat samen met banken, verzekeraars, ontwikkelaars en ook woningcorporaties wordt ontwikkeld om een maatlat te creëren voor circulair financieren. In de huidige versie zijn voor sommige scores de uitleg multi-interpretabel, en zal samenspraak met de bank nodig zijn om tot een ‘eerlijke’ score te komen. 

    • Bij de bouw van een woning vindt soms al veel meer CO₂-uitstoot plaats dan bij het energieverbruik. Door het gebruik van steeds meer biobased materialen (houtbouw) zijn er nu woningen beschikbaar waarvoor de materiaalgebonden CO₂-opslag veel groter is dan de materiaalgebonden CO₂-uitstoot, gebaseerd op de levenscyclusanalyse van een woning. Aan die opslag valt geld te verdienen door middel van Carbon Credits, zeker voor woningcorporaties als eindbeleggers. Dat kan nu al oplopen tot € 4.000 per woning,  

  • In november 2025 is een Masterclass aan dit onderwerp besteed. Hier is onder andere het volgende materiaal besproken en daarna beschikbaar gesteld: 

Beter benutten bestaande bouw  

Er wordt veel gesproken over “bouwen, bouwen, bouwen”, en de complicaties die daarvoor bestaan. Een andere belangrijke manier om woonruimte toe te voegen is om veel scherper te kijken welke kansen er liggen in het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Alles wat niet (nieuw) hoeft te worden gebouwd, spaart grondstoffen uit en vermindert de (milieu) impact van nieuwbouw. Bovendien zijn woningzoekenden veel sneller geholpen. 

Huurdersperspectief - draagvlak voor circulaire maatregelen  

De afgelopen jaren is wat betreft het meenemen van circulaire principes bij woningcorporaties de nadruk gevestigd op de inhoud van systemen en technieken en de benodigde procesaanpak binnen de corporaties. Op inhoud ging en gaat het er vooral om met welke circulaire materialen er betaalbaar kan worden nieuw gebouwd en kan worden gerenoveerd. Bij het proces gaat het er om op welke wijze circulaire principes goed kunnen worden meegenomen in het (her)ontwikkelproces.

Inhoud en proces zijn uiteraard belangrijk. Uiteindelijk is ook de hamvraag: wat wordt de doelgroep, de huurders er beter van? 

  • Waarom zouden de huurders van corporaties enthousiast moeten worden over circulariteit? Er zal ongetwijfeld een groep zijn die het langetermijnperspectief ziet en hiermee de meerwaarde van circulair bouwen inziet.

    Er is echter een veel grotere groep huurders die dagelijks vooral bezig is om de eindjes aan elkaar te knopen. Juist het meekrijgen van deze groep over de volle breedte is nodig om een goed draagvlak voor circulaire bouwprojecten van corporaties te krijgen. 

  • De relatie tussen huurders en circulariteit laat zich vangen in deze punten: 

    • Het begrip bij huurders voor de keuze van een circulaire bouw- en renovatie-aanpak; 

    • Acceptatie van de keuzes die er worden gemaakt wanneer er voor circulair bouwen of renoveren wordt gekozen; 

    • Begrip voor en kennis van de wijze waarop huurders met hun woning in het gebruik om moeten gaan in afwijking van een ‘reguliere’ huurwoning; 

    • Het betrekken van huurders bij circulair bouwen op wijkniveau.

    • Tijdens de Masterclass in oktober 2024 is aandacht besteed aan het bewonersperspectief, o.a. met een presentatie van de Morgenmakers.

    • In het richtinggevend document over circulair werken (2025) geeft Aedes een aantal voordelen van circulair bouwen en/of renoveren voor huurders:

      • Minder overlast: kleine vervangingen en onderhoud t.b.v. levensduurverlenging helpen groot en langdurig onderhoud terug te dringen,

      • Flexibiliteit: met losmaakbare of aanpasbare woningen kunnen corporaties beter inspelen op veranderingen in woonwensen, zoals vergrijzing, migratie of de toename van kleine huishoudens. Dit biedt huurders meer keuzemogelijkheden. 

      • Gezondheid en welzijn: Circulair werken draagt bij aan een duurzamere leefomgeving, wat het welzijn en de gezondheid van huurders ten goede komt. 

      • E.e.a. wel onder de aanname dat circulaire materialen en oplossingen van zelfde of betere kwaliteit zijn dan traditionele materialen, en dat gebruik van circulaire principes direct en indirect bijdraagt aan de tevredenheid van huurders, bijvoorbeeld door het bieden van toekomstbestendige woningen die aansluiten bij hun behoeften. 

Het Nieuwe Normaal, circulaire standaard voor bestaande bouw 

De overgang naar circulair bouwen is een uitdaging, mede door de complexiteit van het onderwerp. Het Nieuwe Normaal (HNN) biedt houvast, maar voor een starter binnen circulariteit is het aantal indicatoren omvangrijk. Des te relevanter om handvatten te bieden, over wat er kan en waar je het beste mee kan starten.  

  • Om corporaties te ondersteunen bij het zetten van concrete stappen, is het initiatief ‘Starten door te doen’ opgezet vanuit het Versnellingslab. Het doel: samen leren, ervaringen delen en een praktische handreiking ontwikkelen die direct toepasbaar is in de praktijk. 

    De “Handreiking HNN bestaande bouw, startpunt voor woningcorporaties” geeft praktische tips om te starten met Het Nieuwe Normaal in renovatieprojecten. Hierbij worden tips gegeven voor het stroomlijnen van het proces én tips om te sturen op de inhoud. Zo kunnen alle woningcorporaties starten met Het Nieuwe Normaal Bestaande Bouw. 

  • De belangrijkste inzichten vanuit het proces: 

    • Organiseer het intern goed (draagvlak, kennis en sturing) 
      Zorg voor draagvlak en bewustzijn in de organisatie, leid projectleiders op in circulair bouwen en veranker circulariteit via indicatoren in het PvE. Zo wordt duurzaamheid onderdeel van het dagelijks handelen en van projectbesluiten. 

    • Werk met een duidelijke langetermijnkoers én monitoring 
      Formuleer een heldere visie en ambitieuze, haalbare doelen voor de lange termijn en begin met meten en monitoren. Ook zonder streefwaarden creëer je zo een concreet startpunt om te sturen en te verbeteren. 

    • Maak ketensamenwerking concreet en resultaatgericht 
      Leg met ketenpartners duidelijke afspraken vast over circulariteit, prestaties en rapportage. Gebruik hun kennis, werk met vaste partners waar mogelijk en ondersteun dit met instrumenten zoals menukaarten of een gezamenlijk circulair handboek. 

    De belangrijkste inzichten vanuit sturen op de inhoud van HNN: 

    • Context en scope van de renovatie zijn essentieel voor interpretatie: Er zijn veel verschillende type renovaties met verschillende scopes. Voor de interpretatie van de scores  is het belangrijk om altijd de scope en context van het project in beeld te brengen. Bijvoorbeeld het meenemen van keuken en badkamer renovaties bij een schilrenovatie kan de uitstoot met 30% verhogen. 

    • Levensduurverlenging: Hoe langer de levensduurverlenging van de renovatie, hoe lager (= beter!) de MPG-score (MilieuPrestatieGebouwen): Houd hier rekening mee in de planning en afbakening van de renovatie scope. Focus op ingrepen die bijdragen aan levensduurverlenging. 

    • Verband milieu-impact & verantwoorde herkomst: Betere scores voor de MPG hangen vaak samen met betere scores voor de materiaalgebonden CO2-uitstoot. Daarnaast dragen materialen met een verantwoorde herkomst vaak bij aan een betere MPG-score en CO2-uitstoot. 

    • Wisselwerking verantwoorde herkomst & hergebruikpotentie: Biobased producten scoren goed in de verantwoorde herkomst, maar slecht wat betreft de hergebruikpotentie. Dit komt doordat biobased materialen volgens de forfaitaire afvalscenario’s verbrand worden. Beton daarentegen scoort hoog op hergebruikpotentie omdat hierbij uitgegaan wordt van recycling. Hierbij is het belangrijk om binnen de organisatie te bepalen op welke indicator je wil sturen. Voor deze afweging is het wel belangrijk om te onderzoeken wat er daadwerkelijk met vrijgekomen materiaal gebeurt. 

    • Installaties: Maak een bewuste keuze tussen installatie-arm en installatie-rijk installeren. Onderzoek wat de grootste korte en lange termijn winst heeft het op het verlagen van de CO2-uitstoot. 

    • Alba Concepts en W/E adviseurs hebben een handreiking ontwikkeld voor woningcorporaties om HNN toe te passen in bestaande bouw. Deze is gebaseerd op doorrekeningen van projecten van vijf corporaties op HNN-indicatoren.  

    • Een evaluatie, waar een doorrekening onder kan vallen kunnen worden aangevraagd bij Het Nieuwe Normaal. Een evaluatie geeft een organisatie concrete handvatten om te sturen op circulariteit: voor de professional, de organisatie en de hele sector. 

    • Dit document is een op woningcorporaties toegespitste versie van een meer generieke leidraad, die weer valt onder de reguliere HNN-ontwikkeling bestaande bouw. 

Hout(concept)bouw als middel voor circulair bouwen

De bouwsector is verantwoordelijk voor een aanzienlijk aandeel in grondstofgebruik, CO₂-uitstoot en afvalproductie, terwijl de druk op de woningmarkt blijft toenemen. Tegelijkertijd biedt houtbouw grote kansen: het materiaal is hernieuwbaar, slaat CO₂ op en maakt snellere en lichtere bouwprocessen mogelijk. 

  • Er is er nog een beeld dat bouwen in hout vaak duurder is dan traditioneel, maar is dat wel zo? Er zijn gelukkig zijn er steeds meer voorbeelden van corporaties die laten zien dat het ook anders kan. Dus, hoe doe je dat dan, betaalbaar bouwen in hout als corporatie? 

    Zowel voor nieuwbouw als voor renovatie, zijn houtbouwconcepten een belangrijke optie om te overwegen voor corporaties. Goed uitgedachte houtbouwconcepten kunnen voordelen bieden voor gezondheid, binnenklimaat en overall duurzaamheidsprestaties. 

    Inmiddels zijn er veel voorbeelden uit de praktijk die laten zien dat betaalbare houtbouw geen toekomstmuziek meer is, maar een realistisch perspectief — mits organisaties bereid zijn anders te denken en te werken. Door te starten, te leren en samen te werken, bouwen corporaties stap voor stap aan een nieuwe standaard. 

  • In een notendop 

    Betaalbaarheid ontstaat niet door één ingreep, maar door consistente keuzes vanaf de start — van ontwerp en aanbesteding tot samenwerking en uitvoering. 

    Groot denken, klein beginnen 

    • Begin klein en bouw ervaring op, voordat je opschaalt. 

    • Werk met de juiste partners en betrek houtbouwexpertise vroeg in het proces. 

    • Leg de ambitie hoog, maar zoek wel een goede balans en neem geen onnodige risico’s. 

    • Accepteer dat houtbouw in de transitie soms (tijdelijk) meer tijd en investering vraagt, maar dat dit zich terugverdient in kwaliteit en snelheid. 

    • Veranker ambities in beleid: dat biedt houvast binnen de organisatie. 

    Samenwerking en procesaandacht zijn essentieel 

    • Om snelheid te maken kan je niet traditioneel denken: zorg dat leveranciers en bouwpartners vroeg aan tafel zitten. 

    • Werk met openheid over kosten en risico’s. 

    • Organiseer het proces als een integraal team, met gezamenlijke verantwoordelijkheid 

  • In de Master class Betaalbare houtbouw voor sociale woningbouw (mei 2026) is het nodige materiaal gepresenteerd, inclusief veel voorbeelden uit de praktijk.

    • De volledige presentaties zijn hier te vinden, met de volgende onderdelen: 

    • Toelichting op het Kompas biobased bouwen: bundelt praktijkervaringen, tips en afwegingen en laat zien dat betaalbare houtbouw vraagt om een integraal, industrieel proces.  

    • Excursies naar Heerhugowaard (2023) en Olst-Wijhe (2024) over geslaagde projecten voor biobased conceptbouw. Impressies zijn hier te vinden. 

    Externe bronnen uit directe ecosysteem van het Versnellingslab: